Как сэкономить деньги на аренде

Недавно мы получили предложение об увеличении арендной платы на 13,7%. Я пару раз моргнул, когда пришло уведомление. Неужели они действительно думали, что финансово обеспеченная пара слепо заплатит такое гигантское повышение арендной платы?

Оказывается, да.

И вот история того, как мы этого не сделали.

Все началось за шестьдесят дней до окончания срока аренды. Уведомление о продлении пришло по электронной почте, и в то время я не особо об этом думал. Квартира нам понравилась. Мы больше не платим городские налоги Нью-Йорка, а вид на Манхэттен на горизонте никогда не казался нам далеким от города. Я был на 100% уверен, что мы продолжим.

Но когда я посмотрел на цифры, я сразу понял, что арендная плата выросла на 13,7%.

Когда мы впервые переехали в здание, они предложили концессию в виде бесплатной аренды на один месяц — обычная тактика в районе метро Нью-Йорка. Наше здание было совершенно новым и располагалось в районе с большим количеством свободных квартир, поэтому один месяц бесплатной аренды предназначен для того, чтобы вы увлеклись возможностью пропустить месяц оплаты счетов! По истечении месяца бесплатного пользования вы должны продолжать платить ежемесячную арендную плату по «обычной» ставке.

В уведомлении о продлении говорится, что наша ежемесячная арендная плата будет увеличиваться примерно на 5%. Но поскольку обычно вы заключаете эти контракты как минимум на год, я думаю, имеет смысл посмотреть на годовую стоимость контракта.

Например, представьте себе квартиру с ежемесячной арендной платой в 3000 долларов, но в которой вам дают месяц бесплатно. Общая стоимость контракта на год составляет 33 000 долларов (3 000 × 12 — 3 000 долларов). Если арендодатель поднимает ежемесячную арендную плату на 5%, вы теперь платите 3150 долларов в месяц, но вы платите 37 800 долларов в год, что на 11,45% больше стоимости предыдущего года. контракт на 33 000 долларов.

Но я слышу, как агенты по недвижимости говорят (как и наш домовладелец), что нельзя принимать во внимание месяц бесплатной аренды. Это просто уступка.

Это просто смешно. Меня, как потребителя, платящего за квартиру, не волнует, как вы, как домовладелец, решите структурировать сделку. Вы могли бы дать мне 11 месяцев бесплатной аренды и взять с меня 33000 долларов в течение последнего месяца. Все, что меня волнует, это то, сколько я плачу в течение срока действия контракта. Остальное — витрина.

Управляющая компания неоднократно обменивалась электронной почтой, чтобы даже согласиться со мной в том, что годовая арендная плата выросла на 13,7%. Как только они это сделали, они не могли оправдать повышение, кроме как указать на другую недвижимость в этом районе, взимающую аналогичную арендную плату. Позже я узнал, что эти объекты недвижимости также находились в их ведении, что сделало конкурентный характер рынка несущественным на основе их показателей. Основываясь на моем собственном исследовании, я предложил согласиться на повышение арендной платы на 9%, поскольку это, казалось, поставило нас вровень с рынком.

В конце концов они отказались сдвинуться с места. И мы отказались платить прибавку к квартплате. Мы переехали в новое здание, которое оказывается значительно дешевле, даже если учесть затраты на переезд. У них была пустая квартира как минимум шесть недель, а это означает, что они потеряли больше денег, чем если бы они просто согласились на 9% -ное повышение, которое я предлагал.

Советы по согласованию арендной платы

Этот опыт многому научил меня работе с управляющими компаниями в районе метро Нью-Йорка. Вот некоторые вещи, которые я узнал.

Аренда по алгоритму

Если ваш арендодатель — гигантская управляющая компания, наиболее важный урок, который следует усвоить, заключается в том, что ваша арендная плата устанавливается с помощью алгоритма. У сотрудников управляющей компании очень мало возможностей отклоняться от компьютера. На протяжении большей части моего пребывания в Нью-Йорке я избегал иметь дело с крупными управляющими компаниями и снимал жилье у частных домовладельцев. Когда вы имеете дело с человеком, он подвержен логике. Компьютер говорит нет.

Чтобы максимально улучшить свои навыки ведения переговоров с компьютером, вам необходимо понимать, как работает алгоритм, и использовать его слабые стороны в своих интересах.

Обновляйте в зимние месяцы

Самый простой способ опередить компьютер — это продлить срок аренды так, чтобы это происходило в зимние месяцы. Алгоритмы расчета арендной платы учитывают такие факторы, как пешеходная посещаемость и — я не придумываю — прогноз погоды. Зимой становится меньше квартир для аренды и меньше людей ищут квартиры. Это означает, что спрос упал, и цена последовала его примеру.

Если в вашей квартире есть открытая площадка, для брокера не будет хорошим аргументом в пользу того, чтобы стоять с вами на улице в 30-градусную погоду и рассказывать о том, как весело вы получите в июне. Сравните это с людьми, которые продлили договор аренды 1 июня и смотрят на новые квартиры в мае, надеясь на полное лето.

После того, как мы покинули нашу квартиру, я ежедневно проверял ее статус на сайте здания, чтобы узнать, как долго она остается на рынке. Удивительно, но цена аренды менялась почти каждый день и колебалась более чем на 5% вверх и вниз от первоначальной запрашиваемой цены, то есть я видел общие колебания более чем на 10% от цены.

Продлить договор аренды зимой не так просто, как вы думаете. Арендодатели тоже поступают мудро, так что они будут драться с вами на другом конце провода. Если у вас уже есть годовой цикл, я предлагаю начать переносить дату продления аренды на зиму, чтобы в конечном итоге вы получили договор аренды, который истекает в зимние месяцы. Если большой годовой бонус составляет большую часть вашей компенсации, я также буду работать над продлением вашего договора аренды примерно через месяц после выплаты бонуса. Скорее всего, вы оставите работу (а значит, и город или квартиру) после выплаты бонуса.

Долгосрочное мышление против краткосрочного мышления

Если вы спрашиваете «Какова моя ежемесячная арендная плата?», вы задаете неправильный вопрос. Арендная плата — это не то же самое, что ваш счет за электричество. Аренда — годовой договор. Арендодатель может описывать это как угодно, но в конечном итоге вы несете ответственность за уплату суммы, причитающейся в соответствии с контрактом, поэтому подумайте об аренде в течение всего срока действия контракта. Это тонкий сдвиг, но вы же хотите заработать сотни тысяч долларов, верно? Сделайте шаг к долгосрочным размышлениям о своем договоре аренды.

То же самое и с повышением арендной платы. Разница между увеличением на 3% или 5% может показаться незначительной, если вы узко рассматриваете ее с точки зрения ежемесячного увеличения. Но ваша текущая арендная плата определяет ваши ожидания относительно будущей арендной платы. Юрист, который сегодня платит 2500 долларов за аренду, через пять лет будет платить 2898 долларов с ежегодным увеличением на 3%. Тот же юрист заплатил бы 3190 долларов, если бы они согласились на ежегодное увеличение на 5%. Я полагаю, вы могли бы придумать, чем можно заняться, если бы ежегодно добавляли 3504 доллара.

Финансовая безопасность дает вам полный контроль

Наша управляющая компания не могла понять, почему мы просто не согласились с увеличением. Недавно у нас родился ребенок. Нам нужно было переехать. Это было всего на 5% больше в месяц. Конечно, мы сделаем простой выбор и останемся на месте.

Большинство арендодателей имеют дело с людьми, которые только получают свою ежемесячную зарплату. У них нет возможности переехать. Они не могут позволить себе транспортные расходы. Отложить арендную плату за первый месяц и внести залог на новом месте — слишком хлопотно.

Но если вы накопили свои сбережения, вы на 100% невосприимчивы к подобным аргументам. Вы можете посчитать, учесть стоимость и хлопоты переезда и принять рациональное решение. Из моей истории выше вы заметите, что мы не вели переговоры. Мы предложили прибавку на 9% и никогда не двигались с места. Хотя они не приняли его, с нашей стороны не было ни минуты колебания, когда мы решили начать процесс перемещения.

Как текущий резидент, у вас больше рычагов, чем вы думаете

Обратной стороной того, что вы уже живете в квартире, когда вы ведете переговоры о повышении арендной платы, является то, что у вас возникают транзакционные издержки, если вы хотите уехать. Наем грузчиков стоит денег. Переезд — это большая проблема. Хозяин это знает. Но если вы уедете, у домовладельца также возникнут серьезные проблемы. Если это частный домовладелец, то ему приходится искать нового арендатора. Если вы были хорошим квартиросъемщиком, то домовладелец еще больше опасается, что следующий арендатор может оказаться бездельником.

Управляющие компании с большими зданиями также не защищены от этого давления. Они должны платить персоналу, чтобы показать квартиру. Их алгоритмы учитывают износ, связанный с каждой сменой квартиры. Они также хорошо осведомлены о том, что квартира может оказаться пустой, что приведет к потере денег без жильца.

Не стесняйтесь рассказывать об этом домовладельцу. Если вам говорят, что увеличение на 5% является стандартной суммой, в то время как вы предлагаете оставить арендную плату на прежнем уровне, не стесняйтесь указывать, что арендодатель рискует появлением вакансии и нового арендатора из-за небольшой разницы в размере цена. Если вам нравится ваша квартира, предложите остаться подольше, чтобы снизить общие расходы (только помните о расходах, связанных с расторжением договора аренды).

Не принимайте первое предложение

Спросить совершенно не вредно. Когда появляется ежегодное повышение арендной платы, возьмите за привычку немедленно обращаться к арендодателю и спрашивать, можете ли вы отказаться от повышения арендной платы в этом году. Что-то такое простое, как «Вчера я получил предложение о повышении арендной платы. Мне нравится жить в [квартире / здании / районе], и я был бы готов остаться, если мы согласимся сохранить арендную плату на прежнем уровне в этом году. Если это невозможно, мне нужно время, чтобы обдумать это увеличение, так как я думал о переезде в [квартиру / дом / район] ». Что худшего могло случиться? Вы уведомили арендодателя / управляющую компанию о том, что продление не производится автоматически. Если им нравится держать вас в квартире, они могут просто согласиться!